Controcopertina: Legambiente contro la lottizzazione marinese di Via Vadi

La variante Generale al PRG di Marciana Marina (1983) prevedeva la possibilità di realizzare nell’area della residenza Vadi, posta tra via Vadi, Viale P. Amedeo e Viale R. Margherita, il cosiddetto “Centro Direzionale”, una nuova costruzione di 6.000 mc. Per diverse ragioni, questa previsione rimase per 13 anni sulla carta: 1) l’intervento richiedeva un piano di lottizzazione preventivo, cioè tutti i proprietari dei terreni (ed erano molti) avrebbero dovuto mettersi d’accordo e presentare un progetto generale di sistemazione dell’area. Questo accordo non fu mai trovato ed anche oggi, per quanto riguarda l’attuale PdL, non tutti i proprietari delle aree hanno dato la loro adesione; 2) L’Amministrazione Comunale di Marciana Marina in carica in quegli anni non era davvero convinta di questa scelta, tanto che uno dei Signori – Allori Romano - che hanno presentato l’attuale domanda di realizzazione di un piano di lottizzazione in Via Vadi era all’epoca vice-Sindaco del Comune di Marciana Marina e che uno dei motivi che portarono alla caduta della Giunta di cui faceva parte furono proprio i contrasti con il Sindaco Pasquale Berti sull’opportunità di realizzare la lottizzazione. 3) L’Amministrazione Comunale subentrata dopo elezioni anticipate intervenne dapprima con la delibera del Consiglio Comunale 72 del 31/8/93 introducendo l’obbligo di far procedere l’esame del progetto di costruzione dalla presentazione di un piano di recupero, con una risistemazione dell’area che consentisse di riportare il valore degli standard urbanistici del centro storico (parcheggi, verde attrezzato, aree sportive) entro i parametri di legge. Tali parametri sono stati poi ulteriormente e meglio definiti dalla L.R. 5/1995 e non sembrano essere del tutto rispettati dal PdL oggetto dei queste osservazioni. Il Comune richiedeva una sostanziale riduzione dei 6.000 mc. Inizialmente previsti e che i proprietari inserissero nelle opere di urbanizzazione da realizzare anche opere pubbliche come parcheggi e verde pubblico. 4) I contatti tra Amministrazione Comunale e proprietari non portarono a nessun accordo. L’Ingegner Chinetti, per conto della “Residenza Vadi” presentò un Piano di Recupero che prevedeva la costruzione di 6.000 mc., la Commissione Edilizia prima ed il Consiglio Comunale successivamente bocciarono quella previsione di “Centro Direzionale” Intanto l’Amministrazione Comunale aveva iniziato le procedure per l’adozione di una nuova variante di adeguamento e recupero al Piano Regolatore che avrebbe dovuto intervenire sul territorio comunale eliminando tutte le situazioni di degrado urbanistico. La variante venne approvata in via definitiva e, tra l’altro, prevedeva la cancellazione di ogni possibilità di edificare nell’area di via Vadi, oggetto dell’attuale proposta di PdL, considerata giustamente area di grande interesse pubblico, tanto che la variante prevedeva di realizzare, al posto del Centro Direzionale, un parco pubblico attrezzato e parcheggi. La Variante, adottata dal Comune e trasmessa in Regione Toscana, fu esaminata dalla Commissione CRTA in ben cinque sedute dopo le quali, 29 novembre 1995, la CRTA esprimeva parere favorevole pur operando tagli e stralci di alcune previsioni. Il Consiglio Comunale si adeguò al parere della CRTA, non presentò opposizioni alle riduzioni apportate e ritrasmise la pratica alla Regione Toscana. Il 5 febbraio 1996 la Giunta Regionale approvò in via definitiva il Piano di Recupero, il Consiglio Comunale di Marciana Marina ne prese atto e l’11 maggio 1996 lo approvò definitivamente. Questi atti di Regione e Comune vennero immediatamente contestati dai richiedenti il PdL che fecero ricorso al Consiglio di Stato, ma secondo il Comune e la Regione la procedura era legittima e la Delibera della Giunta Regionale valida perché adottata in ottemperanza alle norme transitorie dell’articolo 40 della Legge Regionale 5/95 che oggi vengono richiamate per realizzare la nuova Lottizzazione richiesta. Il Consiglio di Stato si espresse in maniera diversa, ritenendo che la Giunta Regionale dovesse deliberare prima e non dopo la delibera del Consiglio Comunale di Marciana Marina. Quindi l’attuale proposta di PdL è stata resa possibile grazie ad un cavillo che riguardava i tempi di un atto deliberativo della Regione Toscana che avrebbe impedito la realizzazione di qualsiasi edificazione nella zona di via Vadi. La nuova Amministrazione Comunale del Sindaco Giovanni Martini decise di non proporre appello in Corte di Cassazione sostenendo che la sentenza aveva violato la Legge Regionale 5/95, così facendo il Comune di Marciana Marina non ha potuto darsi tempo per l’approvazione del Piano Strutturale e degli altri strumenti urbanistici (ancora in fase di approvazione), il Decreto è così divenuto esecutivo, annullando le previsioni di Piano per la Residenza Vadi. Ma l’annullamento della previsione del Piano di Recupero non ripristinava automaticamente la possibilità di realizzare nell’area un PdL: l’area era divenuta “priva di destinazione urbanistica” con un indice di edificabilità irrisorio (0,01 mc per mq). Quella di far realizzare un nuovo grosso condominio a probabile ed esclusivo utilizzo come seconde case per vacanze è quindi una scelta politica dell’Amministrazione Comunale di Marciana Marina che rovescia le precedenti scelte dello stesso Comune e della Giunta della Regione Toscana. La variante al PRG (approvata il 6/7/2001, in piena fase di sostituzione del PRG con il Piano Strutturale così come previsto dalla L.R. 5/95) prevede un indice territoriale di 1,00 mc/mq con un’utilizzazione territoriale di 0,50 mq/mq ed un’altezza massima di 9,00 ml. Con un massimo del 30% riservato a negozi ed uffici (senza cioè fissare una quota vera). La volumetria complessiva, che si ritrova nella bozza di convenzione allegata al Piano di Lottizzazione, è di 2.839 mc. In linea generale si invita il Signor Sindaco: 1. a prendere atto delle disposizione del Piano regolatore e a rimettere l’intera questione al Consiglio Comunale per valutarla nel merito in maniera più attenta di quanto fatto finora 2. si chiede di verificare alla luce delle ultime planimetrie la valutazione del rischio idrogeologico. Infatti, dopo le esondazioni del settembre 2002, che hanno interessato anche la zona dove è previsto il PdL, la cartografia è stata modificata e tutta l'area ricade in zona di rischio IV dove occorre fare opere per l'abbattimento del rischio. In ogni caso nella relazione si fa riferimento solo alle disposizione della LR 99 e non si citano le modifiche post-esondazione. Si fa presente che nella cartografia allegata alla Del.G.R. la zona oggetto di concessione risulta in piena zona blu, in un’area di particolare rischio di fronte alla confluenza tra l’uviale di Marciana e il fosso di Val di Cappone, e che l’intera piana di Marciana Marina era, già prima del nubifragio del 4/9/2002, censita e cartografata tra quelle a forte rischio e comprese fra quelle soggette a misure cautelari. Si fa inoltre rilevare che la Delibera n. 1054 del 30/9/002 della Giunta Regionale recita: “Art. 1 - nelle aree di cui alla cartografia allegata, anche qualora le stesse ricadano all’interno di aree vincolate ai sensi della L. 677/96 o vincolate ai sensi del DL. 180/98 convertito con L. 267/98, sono consentiti esclusivamente gli interventi relativi alla mitigazione del rischio idraulico-idrogeologico. Sono altresì consentiti gli interventi di manutenzione su edifici nonché di restauro senza aumenti del carico urbanistico così come definito dalla L.R. 52/99 e, limitatamente alle sistemazioni del terreno quali piazzali ecc., previo parere favorevole dell’Autorità idraulica ai sensi dell’art. 89 comma I punto c) ultimo periodo D.L. 112/98”. Precedentemente, il Comitato Tecnico di Bacino “Toscana Costa” della Regione Toscana ha individuato, nell’ambito dell’applicazione della legge n.167 del 3/8/1998, le aree a pericolosità di inondazione elevata e molto elevata. “tali aree sono localizzate in corrispondenza alle seguenti pianure costiere: (…) Pianura di Marciana Marina: estesa area a pericolosità di esondazione molto elevata che si associa ad un elevato valore di rischio; essa interessa parte dell’abitato di Marciana Marina fra l’Uviale di Marciana e la confluenza fra Uviale di San Giovanni e Fosso di Lavacchio” (fonte: Piano del Parco Nazionale dell’Arcipelago Toscano, Allegato 1, Parte I sintesi degli studi conoscitivi, Pericolosità idraulica) E’ singolare e preoccupante che nella documentazione della proposta di PdL si arrivi ad affermare che non esiste rischio idraulico per un’area al centro di un paese che ha subito ben due disastrose alluvioni nel 1889 e nel 1907 e numerose esondazioni, compresa quella del settembre 2004 che ha interessato l’intera zona su cui ricade la proposta di PdL. Oppure l’Amministrazione Comunale intende esaurita l’opera di messa in sicurezza della piana di Marciana Marina con le sole opere di risistemazione degli alvei in corso? Bisogna quindi richiedere alla Regione la declassificazione dell'area, procedere alla messa in sicurezza ed alle necessarie opera di difesa idraulica che, vista la centralità dell’area, (vedi immagine allegata tratta dalla Tavola 2 della cartografia – Legge Regionale 5/95 art. 12 Aree soggette a misure cautelari art. 1 D.L. della pericolosità idraulica per l’Isola d’Elba in seguito al nubifragio del 2/9/2002) riguardano ambedue le aste degli uviali di Marciana e del Lavacchio, e solo dopo accettare la proposta di PdL. 3. Nell’area sono presenti importanti acquiferi superficiali ad alta vulnerabilità (vedi cartografia allegata al Repertorio cartografico del Piano del Parco Nazionale dell’Arcipelago Toscano – allegato 2) attestati anche dalla presenza di vecchi pozzi e canalizzazioni per il trasporto dell’acqua piovana e superficiale a mare, la realizzazione del PdL provocherebbe una impermeabilizzazione del terreno con un fortissimo impatto sugli acquiferi sull’assetto idrogeologico. 4. Occorre verificare se la proprietà del 77% dell’area interessata dà diritto a presentare in forma autonoma il piano di lottizzazione per iniziativa privata o se invece la amministrazione deve farlo proprio e approvarlo come iniziativa pubblica, poiché questo non è specificato in nessuno degli scarsi e lacunosi documenti a disposizione. In ogni caso è singolare che l’Amministrazione Comunale, in fase di dibattito nel Consiglio Comunale, non abbia riferito se siano stati interpellati i proprietari del restante 23%, cosa dicono e quali siano le ragioni della loro non adesione al PdL. Nello specifico: 1. il piano di lottizzazione prevede come opere di urbanizzazione soltanto il parcheggio di uso pubblico e lo conteggia come scorporo dei costi di urbanizzazione. E’ incredibile! I parcheggi delle abitazioni private, obbligatori per legge, sono individuati dal PdL nel parcheggio pubblico che diventa, di fatto e di diritto privato, privando cosi il piano di quelle opere pubbliche che invece sono previste esplicitamente nel piano regolatore approvato dall’Amministrazione Comunale per l'area in questione. Non solo, ma i privati dovrebbero avere parcheggi separati privati, diversi e separati da quelli pubblici e dovrebbero comunque pagare gli oneri di urbanizzazione come tutti i cittadini che costruiscono una casa. Invece nel caso della proposta di Lottizzazione e con la convenzione capestro che il Consiglio Comunale ha dato mandato di sottoscrivere, gli oneri di urbanizzazione sono scorporati per la costruzione del parcheggio pubblico, come se questo esaurisse i carichi urbanistici di viabilità, pubblica illuminazione,raccolta rifiuti,ecc. che un nuovo insediamento comporta. Tutto questo è scandaloso e illegale ed introduce disparità di trattamento tra i normali cittadini che pagano completamente gli oneri di urbanizzazione ed i richiedenti il PdL, inoltre, l’Amministrazione Comunale così accetta di farsi carico di oneri e gestioni che non le competono. La stessa convenzione, per la quale il Consiglio Comunale con la Delibera n. 38 approvata il 29/12/2003 ha deciso di “dare mandato al Responsabile dell’Ufficio Tecnico Comunale a sottoscrivere per conto e nell’interesse dell’Amministrazione Comunale la convenzione allegata al Piano di Lottizzazione”, contiene un clamoroso errore che dà forse l’idea di quale attenzione si sia prestata alla Convenzione medesima. Vi si scrive infatti a pagina 3: “che l’area descritta: (…) è inclusa nel perimetro dei parchi o riserve naturali già delimitati dalla legge quadro 06/12/1991, N.394”. Se così fosse il PdL dovrebbe essere sottoposto al Parco Nazionale dell’Arcipelago Toscano per il necessario nulla-osta. Ma così non è perché l’intero centro abitato del Comune di Marciana Marina e gran parte del territorio - ad ovest fino al Crinale della Ripa, al confine sud con il Comune di Marciana, ed ad est lungo la strada del Lavacchio e fino a tutta la fascia costiera – non è incluso nel perimetro del Parco Nazionale. Ci sembra che questa perla sia sintomatica dell’attenzione con cui l’Amministrazione Comunale ha letto il testo della convenzione e seguito le vicende del Piano di Lottizzazione di Via Vadi. 2. dalla relazione, e vista la scarsità degli allegati a disposizione, sembra di capire che per via Vadi si considererà come piano di campagna quello di viale Regina Margherita che è molto più alto. Se così fosse ci si troverebbe con due vantaggi acquisiti in modo fraudolento: gli edifici di 7 metri utilizzando questo livelli sormonteranno gli edifici lungomare in modo da acquisire vista mare, si creeranno dei volumi semiinterrati su via Vadi che diventeranno nella migliore delle ipotesi fondi, ma più probabilmente nuovi miniappartamenti tipo i garage trasformati in abitazioni, più volte citati dal Signor Sindaco di Marciana Marina in recenti dichiarazioni (“dal 1993 ad oggi tutte le concessioni edilizie rilasciate riguardano condoni, cambi di destinazione d’uso (tipo da garage a civile abitazione)” Dotor Giovanni Martini su Elbareport mercoledì 17 settembre 2003),. Pertanto si chiede: se quanto previsto dal PdL proposto sia conforme con le norme della Regione Toscana (legge Regionale 5/95 “art. 12 Aree soggette a misure cautelari”) e successive modifiche, relative ai Comuni dell’Isola d’Elba, introdotte dalla Delibera n. 1054 del 30/9/2002 della Giunta Regionale in seguito al nubifragio del 4 settembre; che l’Amministrazione Comunale non proceda alla sottoscrizione di una Convenzione di dubbia legittimità, onerosa per il Comune e vantaggiosa per i soli proponenti il PdL, che introduce disparità di trattamento e di diritto tra i cittadini; che si verifichi la corrispondenza delle previsioni del PdL di Via Vadi con gli standard urbanistici; che si proceda ad una reale messa in sicurezza dei corsi d’acqua della piana di Marciana Marina prima dell’approvazione di qualsiasi progetto di così rilevante impatto ambientale e carico urbanistico.

Marciana Marina il Porto aereo

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Marciana marina porto panorama 3

Panta Marciana Marina aree esondazione