CONTRASTO TRA LE NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE DEL REGOLAMENTO URBANISTICO, I PARERI ESPRESSI DALLA COMMISSIONE URBANISTICA SULLE OOSERVAZIONI E LE NORME DEL REGOLAMENTO DEFINITIVAMENTE APPROVATE DAL CONSIGLIO. 1) ART.13 Zone a prevalente interesse ambientale Contrariamente al Regolamento urbanistico adottato e al contenuto della osservazione d’Ufficio accolta dalla Commissione urbanistica e quindi dal Consiglio scompare la previsione che gli ampliamenti possono essere fatti solo dai residenti. 2) ART.17 UTOE 1 BAGNAIA Per quanto l’articolo non sia stato oggetto di osservazioni nel Regolamento approvato si introduce la previsione degli interventi di completamento ai sensi dell’art.114 ( possibilità di edificare su lotti di 15.000 mq. con indice 0,03 ) e si cambia la norma relativa alla destinazione d’uso stabilendo solo quali sono quelle vietate ( industriale e media/grande distribuzione ). 3) ART.22 UTOE 3 BUCINE – S.GIOVANNI. Nel Regolamento adottato la superficie utile prevista per la prima casa è di mq.1.000, mentre per l’edilizia libera di mq.500. Nella osservazione d’ufficio viene chiarita e confermata tale previsione,ma nel Regolamento approvato la superficie utile per l’edilizia libera è incrementata di mq.2.000. 4) ART.25 UTOE 4 S.GIOVANNI L’articolo approvato è completamente diverso da quello adottato. In particolare si introducono i seguenti due nuovi commi: - “ Piano attuativo esteso alla intera UTOE le cui previsioni di nuova edificazione, limitate alla sottozona 4.1, sono subordinate alla preventiva realizzazione delle infrastrutture afferenti il previsto approdo turistico, nonché gli interventi di recupero degli edifici esistenti, fissandone le eventuali pertinenze di rispetto e tutela; individuazione di eventuali aree di ristrutturazione urbanistica.” - “ In ogni caso gli interventi eccedenti la manutenzione straordinaria ed il restauro conservativo sono subordinati alla messa in sicurezza idraulica dell’intero bacino idrografico”. 5) ART.41 SOTTOZONA EX CASERME DI ALBERETO Non ostante che siano state approvate le osservazioni contrarie alla previsione di un eliporto ( si vedano i verbali della Commissione urbanistica del 5 e del 27 maggio) nella norma approvata è prevista sempre la possibilità di realizzazione di opere pubbliche e/o di interesse pubblico. E che cosa è un eliporto se non un’opera pubblica?. In altre parole si vuol fare rientrare dalla finestra quello messo fuori dalla porta. 6) ART. 42 – UTOE 7 - ALBERETO1 - SOTTOZONA AREA AD INSEDIAMNETO DIFFUSO 7.2 In questo caso la Commissione urbanistica ha accolto l’osservazione d’ufficio che non prevede interventi di recupero e prescrive un lotto minimo per nuove edificazioni di mq.1000. Nel testo dell’articolo approvato si prevedono invece interventi di recupero e non è stabilito il lotto minimo. Nell’articolo adottato si prevedeva la redazione di un Progetto unitario di interevento ai sensi dell’art.109………. Tale previsione è confermata nella osservazione. Il testo dell’articolo approvato parla invece di un Progetto unitario di intervento che preveda la redazione di un programma per la tutela ed il ripristino delle risorse agro ambientali di cui all’art.93 che è tutt’altra cosa. 7) ART.43 - UTOE 7 – ALBERETO 2 – SOTTOZONA 7.3 AREA AD INSEDIAMNETO DIFFUSO. Non ostante che la riformulazione dell’articolo sia stata accolta dalla Commissione non si parla più di prima casa , ma solo di cittadini residenti. Sempre nella osservazione si prevede la possibilità anche di edificazione libera con indice fondiario 0,03 e lotto minimo di 15.000 mq., mentre nella stesura definitiva tale possibilità edificatoria non è prevista. 8) ART.44 – UTOE 7 - SOTTOZONA 7.4 – ESPANSIONE NORD La Commissione urbanistica ha accolto l’osservazione d’ufficio che suggerisce la previsione del lotto minimo di 1.000 mq. Il lotto minimo non è previsto nel testo dell’articolo approvato. La possibilità edificatoria della sottozona era di mq.5.000 nell’adottato, confermata nella osservazione, mentre nel testo approvato è ridotta a mq.2.000, di cui 1000 per la prima casa, mentre la Commissione aveva prescritto, come la sottozona 7.2, il solo riferimento alla residenza. Nella osservazione approvata dalla Commissione. si fa riferimento anche alla possibilità di edificare su lotti di 15.000 mq. con indice fondiario di 0,03 mc/mq., possibilità non prevista nel testo definitivo. L’articolo approvato poi comprende un ultimo comma , relativo agli interventi di recupero e alla necessità di prevedere nel Piano particolareggiato della zona fasce di rispetto per gli edifici esistenti, comma che non esiste nell’articolo adottato né è suggerito dalla osservazione. 9) ART.45 UTOE 7 - SOTTOZONA 7/5 ESPANSIONE PEEP La formulazione dell’articolo nel Regolamento approvato è completamente diversa da quella della osservazione approvata in Commissione. In particolare nella osservazione ,per quanto riguarda gli edifici esistenti si precisa che “ il Piano di zona definirà altresì le norme nell’ambito degli interventi di recupero, fissando eventualmente i lotti di pertinenza, individuando preferibilmente destinazione a verde privato intorno agli edifici”. Nel testo approvato invece si parla di “ esclusione dalla applicazione delle procedure di acquisizione pubblica per gli edifici esistenti, stabilendo l’entità dei lotti di pertinenza, con la definizione di adeguate fasce di rispetto a destinazione “edificato” ai sensi delle presenti norme. - SOTTOZONA 7/7 ESPANSIONE SUD Nell’articolo approvato la superficie utile residenziale è di mq.1.600, mentre nella osservazione d’ufficio la superficie è di mq.3.800. 10) ART.49 - SOTTOZONA 7/9 ARTIGIANALE ORTI Nella osservazione accolta si conferma che il Piano attuativo sarà di iniziativa privata ( come del resto previsto nel Regolamento adottato).Nell’articolo approvato si prevede anche la possibilità che il Piano attuativo sia di iniziativa pubblica. E’ ammessa una altezza di mt.7,50, mentre nella osservazione approvata l’altezza è di m. 6,50. Diversa la formulazione relativa agli standards: nella osservazione si parla solamente di “ realizzazione e cessione di strada di accesso di urbanizzazione primaria “. Nella osservazione non è prevista l’ abitazione per il custode, né si ammette la possibilità di commercio al dettaglio. 11) ART.50 UTOE 8 CENTRO STORICO. Nella osservazione, come nella normativa adottata, si precisano le destinazioni d’uso ammesse: residenziale, uffici, piccolo commercio, studi, ambulatori. Nella norma approvata si parla solo di destinazioni escluse: media e grande distribuzione. A parte l’evidente contrasto, ma allora nel centro storico sono ammesse anche le attività artigianali e industriali?. Scompare nella norma approvata ogni quantificazione della superficie utile realizzabile da recupero. Nella osservazione approvata tale superficie è quantificata in mq.2.000 con la precisazione che per l’UTOE 8 la superficie residenziale ammessa è solo quella di mq. 350 della sottozona 8/4. Ma la norma della sottozona 8/4 definitivamente approvata, prevede solo il recupero a parità di volume dell’edificio esistente tra Via V.Emanuele e Via P.Senno. 12) ART.66 – UTOE 10 – VALLE DI LAZZARO SCOTTO - La superficie residenziale per la prima casa passa da 900 a 1300 mq. - Nella osservazione d’ufficio: a. non si fa alcun riferimento agli interventi per il territorio aperto di cui all’art.80, mentre nel testo approvato tale possibilità è prevista. b. Si stabiliscono le destinazioni d’uso ammesse ( residenza e piccolo commercio di servizio) mentre nella norma approvata si parla di destinazioni vietate: industriali/ media e grande distribuzione, quindi sarebbero ammesse anche attività artigianali, direzionali?. c. E’ diversa la quantificazione degli standard urbanistici. d. Il divieto di edificazione nella zona delle Campitelle interessata da fenomeni di dissesto idrogeologico, non previsto nella osservazione d’ufficio, è in contrasto con le possibilità edificatorie previste per le zone aperte e per le aree ad insediamento diffuso. 13) ART.69 – UTOE 11 – ACQUAVIVA Rispetto al testo adottato e a quello proposto dalla osservazione d’ufficio si rileva che l’articolo approvato consente anche gli interventi previsti per l’UTOE del territorio aperto ex art.80 e quelli di completamento ex art.114 ( lotto minimo di 15 mila mq. con indice 0,03). Diversa è la disciplina del mutamento di destinazione d’uso. Nel Regolamento adottato e nella osservazione si fa riferimento all’art.116 delle norme, mentre nella norma approvata si parla solo di destinazioni d’uso vietate che sono quella industriale e quella commerciale ( media e grande distribuzione ). Altra novità introdotta è la possibilità di mq.200 per prima casa nelle aree ad insediamento diffuso. 14) ART.70 – UTOE 12 – VITICCIO Anche in questo caso nell’articolo approvato si consentono gli interventi previsti per l’UTOE del territorio aperto e quelli di completamento di cui all’art.114, mentre tali interventi non erano previsti né dall’articolo adottato né nella osservazione d’ufficio. Per il cambio di destinazione d’uso vale quanto già detto sull’art.69. 15) ART.71 - UTOE 13 Biodola, Scaglieri, Forno E’ diverso dall’articolo adottato: sono ammessi anche gli interventi di completamento ex art.114. Vi si parla di destinazioni d’uso vietate e non si fa quindi riferimento all’art.116. L’ultimo comma prevede una edificabilità subordinata alla realizzazione del sistema dei parcheggi pubblici, compreso l’eventuale ampliamento delle strutture ricettive esistenti 16) ART.72 UTOE 14 VAL CARENE Non è riportata al I° comma la precisazione, contenuta nella osservazione,che trattasi di zona “ particolarmente soggetta alle misure cautelari e di salvaguardia di cui al Titolo II delle presenti norme.Ogni intervento è pertanto subordinato al soddisfacimento dei requisiti di sicurezza sovraordinati”. Nell’articolo approvato sono previsti gli interventi di cui all’art80. Nella osservazione d’ufficio si prevede di mantenere la sola destinazione residenziale, mentre nel testo approvato si parla di destinazioni vietate ( industriale, media e grande distribuzione) 17) ART.73 UTOE 15 LE FOCI Il testo della osservazione non contiene: - gli interventi di cui all’art.80 - gli ampliamenti degli edifici esistenti - il recupero del patrimonio edilizio esistente - gli interventi di cui all’art.114 Inoltre, mentre nell’articolo adottato e nella osservazione, si parla solo di destinazione residenziale, anche in questo caso il testo approvato fa solo riferimento alle destinazioni vietate ( industriali, grande e media distribuzione ) 18) ART.74 UTOE SCHIOPPARELLO L’adottato prevedeva solo 500 mq. di prima casa, così come la proposta di modifica contenuta nella osservazione d’ufficio. Nell’approvato si passa a mq.1.000. Sempre nell’approvato si aggiungono gli interventi di cui all’art.80. Destinazione d’uso solo residenziale con possibilità di commercio di servizio compreso pubblici esercizi, nella norma approvata ,invece, si indicano solo le destinazioni d’uso vietate. 19) ART.76 UTOE 17 – FABBRELLO Contrariamente alla norma adottata e alla osservazione, si prevedono 100 mq. di residenziale per prima casa nelle Aree ad insediamento diffuso. E’ evidente che tale previsione è dovuta all’accoglimento di una osservazione di un cittadino avente diritto alla prima casa, ma allora l’osservazione d’ufficio, discussa nell’ultima seduta della Commissione urbanistica, doveva tenerne conto. Diversamente il testo dell’articolo che il Consiglio ha approvato non può prevedere i 100 mq. 20) ART.77 UTOE 19 - NORSI Anche in questo caso nella osservazione d’ufficio, approvata dalla Commissione il giorno prima della seduta consiliare di approvazione del Regolamento sono mantenuti nella aree ad insediamento diffuso, per la prima casa, 800 mq di s.u. Nell’articolo approvato si passa a 1.200 mq. E’ mai possibile che nella zona di Norsi siano concentrate così tante richieste di prima casa?. La destinazione d’uso era solo residenziale, mentre nel testo approvato, come al solito, si fa riferimento solo alle destinazioni d’uso vietate ( industriale /grande e media distribuzione) 21) ART.82 - COSTA BALNEABILE : è completamente diverso da quello approvato dalla Commissione urbanistica in sede di esame delle controdeduzioni alle osservazioni della Provincia, approvate dalla C.U. nella seduta del 05 giugno. 22) ART.88 - AREE A PREVALENTE E/O ESCLUSIVA FUNZIONE AGRICOLA Nella osservazione approvata si escludono dalla applicazione della disciplina di cui alla Legge n°64/95 sia le aree di interesse naturalistico e ambientale destinate a gestione speciale sia quelle ricompresse nelle UTOE per le quali vige la disciplina appunto prevista nella UTOE. Nella norma approvata non si fa alcun riferimento a queste ultime aree. 23) RELAZIONE AL REGOLAMENTO URBANISTICO. Non è stata soggetta ad approvazione, in quanto, si legge nella delibera, non avrebbe subito modifiche. A parte che questo non esclude la necessità di definitiva approvazione , è da dire comunque che la Relazione andava modificata almeno in due parti: laddove parla della nuova strada Le Foci- Albereto e del raddoppio della strada provinciale ( vedi pagg.33 e 35. ). Nella stessa relazione si parla ancora di riconversione d’uso della zona delle Antiche Saline che “dovrà riappropriarsi della vocazione naturalistica e di insediamento umano, mentre nella seduta del 5/06 la Commissione ha stabilito di stralciare la previsione di mq.9.000 di residenziale ( vedi pagg. 24 e 25 ). Si rileva infine che a pagina 33, nel capitolo dedicato alle infrastrutture portuali, si dice che “il Regolamento urbanistico prevede che i piani attuativi necessari alla progettazione delle aree interessate….siano di iniziativa pubblica”. Per l’approdo di S.Giovanni ( art.26 del R.U approvato ) si prevede anche la possibilità che il Piano particolareggiato sia presentato da privati e fatto proprio dalla Amministrazione comunale.