L' ICI sulle aree edificabili
Scritto da : Sergio RossiPubblicato in data : martedì, 23 gennaio 2007
Caro Direttore La materia tributaria, mi ha sempre spaventato, ma la discussione apparsa nelle ultime settimane, circa l’applicazione della tassazione ICI sulle aree edificabili da parte dell’Amministrazione Comunale di Rio nell’Elba, mi ha incuriosito, anche perché è un argomento a cui sono sottoposti tutti gli italiani.. E’ vero che oggi l’I.C.I. è una risorsa essenziale per i Comuni, mentre per i cittadini, uno dei tanti emungimenti di reddito che nel corso degli anni, nascono e si consolidano. Ricordo quando nel 1992 nacque l’I.S.I. (imposta straordinaria sugli immobili) era talmente straordinaria che l’anno successivo si è trasformata nell’odierna I.C.I.. Nel corso delle legislature, gli amministratori, aumentano o riducono le aliquote, secondo gli appuntamenti elettorali, ma adesso sembra, che un discreto aumento si possa ottenere senza toccare le aliquote, ma semplicemente rivedendo le Rendite Catastali. Oltre ai fabbricati, c’è un’altra risorsa ovvero i terreni, appunto l’argomento della discussione, ma in questo senso il cittadino, prima di pagare ha la possibilità di verificare: Se sono state rispettate le norme della Legge 27 dicembre 2002, n. 289, che all’Art. 31 Comma 20 precisa: ”I comuni, quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne danno comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalita' idonee a garantirne l'effettiva conoscenza da parte del contribuente. Inoltre non è necessario semplicemente che il terreno sia dichiarato edificabile, ma come ha sentenziato la Suprema Corte di Cassazione, sez. Tributaria, con sentenza n.21644 del 16.11.2004 e commentata da Daniele Monari su Altalex, del 20 maggio 2005, che qui di seguito riporto, deve avere tutte quelle caratteristiche per l’ottenimento di una concessione edilizia. “La Suprema Corte, dopo aver sancito che ai fini ICI fosse sufficiente il semplice inserimento del terreno nel P.R.G. come area edificabile perché questo fosse tassato come tale (Cass. 24/08/2004, n. 16751), ha mutato orientamento e con una chiarificante e condivisibile sentenza (n. 21644 del 16 novembre 2004) ha stabilito che il terreno pur inserito nel P.R.G. come area edificabile, ma di fatto soggetto a vincolo d’inedificabilità in quanto l’effettiva edificabilità viene subordinata all’emanazione di un piano attuativo o soggetta a ”misure in salvaguardia”, deve essere considerato e dunque tassato ai fini ICI, come terreno agricolo, in quanto tale terreno di fatto non utilizzabile a scopo edificatorio. Del resto, come previsto dalla definizione contenuta nel DLgs n.504/92, è edificabile “l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti generali e attuativi”. Pertanto, come sottolineato dalla Suprema Corte, risulta logico dedurre che se l’edificazione vietata fino all’approvazione dei piani attuativi (piani particolareggiati o di lottizzazione) o fino a quando la norma di salvaguardia non è stata revocata o dichiarata decaduta, con la conseguente impossibilità i fatto di ottenere valida concessione edilizia per edificare, non è sostenibile che quell’area è utilizzabile a scopo edificatorio. La utilizzabilità presuppone la possibilità attuale e non potenziale di edificare. Di conseguenza illegittima appare la prassi fino ad ora seguita dai Comuni, i quali anche allo scopo di reperire maggiori entrate fiscali, hanno sempre considerato sufficiente il semplice inserimento del terreno nel P.R.G. come area fabbricabile per considerarlo tale anche ai fini ICI. Al riguardo appare opportuno sottolineare che l’ICI è un’imposta periodica con cadenza annuale che, a differenza dell’imposta di registro, non deve colpire la plusvalenza (aumento di valore) che ha ottenuto il terreno con il suo inserimento nel P.R.G. come terreno edificabile, ma “tassa” il possesso dell’immobile nel corso dei vari anni d’imposta. Ne consegue che fintantoché un terreno è soggetto a vincolo d’inedificabilità risulta illegittimo, ai fini ICI, considerarlo “area edificabile”. La sentenza in commento si segnala per ragionevolezza e portata argomentativa. Senza dubbio genererà un considerevole contenzioso con i Comuni, i quali continueranno, per note ragioni di cassa, a perpetuare la loro prassi impositiva. “ Spero di aver fornito un contributo o magari aver potuto suggerire a qualche contribuente l’opportunità di presentare idoneo ricorso.
Rio elba Laterale